房屋二胎增貸 vs. 民間金主借款，利率和費用誰更划算？

當第一順位房貸還剩餘力，但急需 300 萬週轉，屋主常在「到原銀行辦二胎增貸」與「找民間金主」間猶豫。二胎增貸屬於銀行管道，利率跟隨央行指標利率浮動，大約 2.5%~4%；民間金主屬擔保型民間資金，年化普遍 8%~15%，核貸速度卻快至 3–5 天。兩條截然不同的借款管道速度與成本差距極大，先弄清架構才能決定誰最適合你。

核貸門檻與流程差異

以核貸門檻與流程耗時來看，銀行二胎看 還款能力 + 房屋鑑價。房貸成數若已達 70%，二胎額度通常不得超過鑑價 10%~15%。流程包含聯徵、收入審核、產權查調與抵押順位確認，跑完一圈至少三週。民間金主則以 房屋市值 為核心，只要留第二順位抵押，再附上身分證與存摺封面，三天內即可簽約撥款；聯徵分數低於 600 也能談，但代價是年化翻倍。

利率與費用算法差異

二胎增貸的「額外利率」通常是 原房貸利率 +0.5%～1%。舉例：首胎 1.9%，二胎可能 2.7%。民間金主雖號稱月息 0.8%，但還要加代書費 3%＋企管費 1%～2%。折算 APR 往往在 12% 以上。別只看名義利率，看似低率不一定省，要把一次性費用攤回去才公平。

實際試算：同樣借 300 萬，六年還款誰便宜？

	銀行二胎增貸 (年利 3.2%)	民間金主 (年利 10% + 手續費 5%)
一次性費用	開辦 1% = 30,000	手續 5% = 150,000
每月本息	NT$5,437	NT$6,996
六年總利息	76,512	209,856
總支付	406,512	659,856

差距不只利息，手續費把民間金主成本推高近 1.6 倍。若週轉期在一年內，民間金主因核貸快、違約金低，短期成本可接受；超過三年則銀行二胎完勝。

抵押順位與法律風險

銀行二胎會確認第一順位抵押為自家或友行，以降低清償風險。民間金主多半排在第二順位，萬一第一順位銀行拍賣房產，金主只能從餘額分配；為補風險金主常加收「風險準備金」。若借款人拖欠半年利息，金主有權聲請法院拍賣，房產保不住。借款前務必檢視契約是否載明 「拍賣前明確催告流程」，以免突遭查封。

怎麼選？看現金流策略：多大缺口選哪條路？

急需 50~100 萬、短期 6–12 個月可回款，可考慮民間二順位，代價是利息高。需要 200~500 萬，且週期在三年以上，二胎增貸才是長線划算方案。

二胎增貸慢但便宜，民間金主快但貴。把「利息 + 手續費」折算成年化，再對比資金週期，是唯一客觀的衡量方式。一般理財專家會建議，除非急如燃眉，否則先跑銀行預審，真的過不了再談民間資金。