賣房交屋資金卡關？過橋貸款與民間短期週轉怎麼選？

如果買屋是種期待，賣屋交屋就是一場「時間差賽跑」：買家尾款通常要等銀行撥款或仲介履保完成流程，少則 14 天、多則 30 天才能進帳；可銀行早已通知你「舊房貸必須在交屋前結清」。於是產生資金真空期：屋主帳面上明明有千萬資產，卻抽不出那 300 萬來結清舊貸、辦理抵押塗銷。很多人誤以為只能跟親友借或硬拖交屋，但其實銀行與民間早就有「過橋貸款（Bridge Loan）」與短期週轉產品。這篇文章將拆解兩個紓困管道的速度、費用與風險，幫助你增加週轉選擇，讓你交屋當天不再滿頭大汗。

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過橋資金缺口怎麼來的？

假設你的舊屋還欠 280 萬房貸，買家總價 1,280 萬，簽約時支付 5% 訂金 64 萬、履約保證 15% 192 萬，剩餘 1,024 萬尾款要到銀行撥款才能入帳。但銀行放款通常排在塗銷舊抵押權之後。也就是說，你必須先結清 280 萬，辦完塗銷，買家銀行才會安心把 1,024 萬匯給你。時間差最短 7 天，最長甚至 30 天。

過橋貸款：用房子當抵押、利率比信貸低

過橋貸款本質是短天期二胎，銀行或融資公司暫時站上二順位，等買家尾款到帳後立即清償並塗銷。

額度：估價 5–7 成，通常只借到舊貸結清金額+稅費。
利率：年 4%~8%；依據持有期間按日計息。
一次性費用：設定費 0.5%~1%、代書 1 萬上下。 (*僅供參考。請依實際為主)
放款速度：3–5 工作天（部分融資公司標榜 48 小時）。

舉例說明：舊貸結清 280 萬+預估稅費 20 萬→ 申請過橋 300 萬；持有 25 天就還款，利息約 16,400 元，加設定/代書 20,000，總成本不到 4 萬，把時間差買斷。

民間短期週轉：速度最快，但費用高一階

若買家銀行審件意外拖延，只剩 72 小時就要交屋，銀行式過橋貸款來不及，只能找民間金主。

流程：LINE 上傳買賣契約、舊房貸結清證明、估價師報告 → 24 小時現場對保。(*僅供參考。請依實際為主)
利率：月息 1%–2%（年 12%–24%）。(*僅供參考。請依實際為主)
放款速度：1-2 工作天 (*僅供參考。請依實際為主)

成本雖高於過橋貸款，但速度可壓縮到 48 小時內。若確定買家尾款 30 天內到帳，費用仍可接受。

過橋貸款 vs. 民間借款兩條路該選哪條？

交屋倒數 > 10 天：先跑銀行式過橋貸款，利率最低。
交屋倒數 3–10 天：銀行程序排不進時程，可轉融資公司加急件。
交屋倒數 ≤ 3 天：只能民間週轉+預約買家銀行撥款同日清償。

即便民間週轉成本高出不少，只要交屋順利、違約金與買賣破局風險被避免，許多屋主仍會選擇「付費買安心」。

風險控管：二順位抵押與提存機制

抵押順位：過橋貸款排進二順位，買家銀行尾款到帳後需同步辦理塗銷，避免擱置。
買家違約風險：若買方貸款被拒，尾款跳票，過橋貸款利息會滾；可與買家約定「增額訂金」做保障。
提存機制：尾款匯入履約保證帳戶後，由代書直接提存至過橋貸帳戶，避免資金落空。

把時間差成本化、利息當保險費

過橋貸款不是賺錢工具，而是避免「交屋破局、違約金、雙方訴訟」的避雷針。與其為了幾萬元利息鋌而走險，倒不如把利息當成一次性的保險費 – 成本可估算，法律風險卻難以預估。如果你正卡在交屋時間差：先問清舊貸結清金額，再衡量買家撥款進度，最後把自己放在時間表中心點。只要順序對了，過橋資金就不會成為脫手房產的絆腳石。