【房貸利率試算】2025 哪家銀行房貸利率最低？
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為什麼房貸利率會不同？利率怎麼決定？
每家銀行的房貸利率不一樣，是因為他們考量的成本、風險、客戶條件和政策不同。利率主要受到以下因素影響：
- 央行重貼現率：影響整體市場利率基準
- 個人信用與還款能力：包含聯徵評分、收入穩定性
- 房屋條件與地段：好區段的房子鑑價高，可貸比例優
- 是否搭配銀行壽險或綁定理財：有時為了降低利率需搭配銷售
YES97 借錢網畫重點：利率不是愈低愈好，重點是「總體還款負擔」與「彈性條件」是否合理。
2025 年主要銀行房貸利率比較表（最新彙整）
YES97 彙整了 2025 年第一季至第二季多家銀行的公告房貸利率（首購、一般自住貸款為主）：
| 銀行名稱 | 公告房貸利率（約略範圍） | 是否提供寬限期 |
|---|---|---|
| 台灣銀行 | 2.04%~2.15% | ✔️ 視戶別提供 |
| 土地銀行 | 2.08%~2.25% | ✔️ 最長 2 年 |
| 合作金庫 | 2.10%~2.20% | ✔️ |
| 第一銀行 | 2.10%~2.30% | ✔️ |
| 華南銀行 | 2.12%~2.35% | ✔️ |
| 台新銀行 | 2.15%~2.40% | ✔️ |
| 永豐銀行 | 2.20%~2.50% | ✔️ |
每月還款金額怎麼試算？快速公式與試算範例
試算公式（本息平均攤還）
每月應還金額 ≒ [貸款本金 × 月利率 × (1 + 月利率)^期數] / [(1 + 月利率)^期數 – 1]
快速試算（以 800 萬房貸，貸款 640 萬、30 年期）
若利率為 2.1%，每月還款約 NT$23,880 元
若利率為 2.6%，每月還款約 NT$25,726 元
兩者差異近 1,800 元／月，30 年總差異超過 64 萬。
YES97 小字典：
貸款本金：指貸款的原始金額
月利率：年利率除以12 (年利率 / 12)
期數：貸款期間的總期數(以月為單位)
建議善用銀行試算工具或詢問銀行專員，評估負擔能力再決定貸款額與期數。
不同利率差多少？實際每月還款金額對比
| 年利率 | 每月還款（貸款640萬/30年） | 30年總還款金額 |
|---|---|---|
| 2.0% | NT$23,638 | 約 NT$8,509,680 |
| 2.3% | NT$24,574 | 約 NT$8,846,640 |
| 2.6% | NT$25,726 | 約 NT$9,261,360 |
| 3.0% | NT$27,001 | 約 NT$9,720,360 |
YES97 借錢網畫重點：不要小看看似差距很小的%，即使只是差 0.5%，長期下來也會差數十萬，選擇利率不只影響月繳，也關係到整體人生財務壓力。
YES97 借錢網提醒：利率以外你還要看這些
- 是否需搭配保單或保管金融商品？ → 這些都可能是隱形成本
- 有無提前清償違約金？ → 有些銀行會限制提前還款
- 寬限期後是否利率上調？ → 有些方案是前期優惠、後期加碼
YES97 整理的原則：比利率之前，先搞懂總成本。問清楚月繳總額、綁約條件與彈性空間，才是明智房貸選擇者。
哪家銀行最適合你？如何比價不踩雷？
每家銀行制度不同，選擇時建議掌握這幾個重點：
- 先試算自己可負擔的月繳上限與合理房價
- 找3家以上銀行預審比對條件
- 特別注意是否有利率浮動、是否需搭配投資商品
許多房貸使用者都只比較「表定利率」，但真正有經驗的人會直接問：「這樣我實際一個月要還多少？」
實際利率與還款試算可參考：
Yes97 安心提醒：
房貸利率看似小數點之差，實則關乎幾十萬的人生資金壓力。YES97 借錢網希望透過這篇彙整，幫助你快速掌握市場資訊、聰明比價、避免陷入「看起來很優惠」的房貸陷阱。
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